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La servitude dans l’immobilier

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Lorsque l’on est propriétaire d’une maison ou d’un terrain, il est toujours nécessaire de connaître les lois relatives aux propriétés. Avez-vous déjà entendu parler de la servitude ?  Pour reprendre les termes juridiques, la servitude telle qu’est est prévue dans les articles 637 (et les suivants) du code civil est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant). Il peut s'agir par exemple d'un droit de passage ou d'une servitude de vue.  Comme vous l’aurez compris, la servitude en immobilier est donc un droit sur la chose d’autrui. La servitude constitue un droit immobilier accessoire au droit de propriété, elle est rattachée à un bien et non à une personne.

La servitude dans l’immobilier

 

 

Lorsque l’on est propriétaire d’une maison ou d’un terrain, il est toujours nécessaire de connaître les lois relatives aux propriétés. Avez-vous déjà entendu parler de la servitude ? 

Pour reprendre les termes juridiques, la servitude telle qu’est est prévue dans les articles 637 (et les suivants) du code civil est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant). Il peut s'agir par exemple d'un droit de passage ou d'une servitude de vue. 

Comme vous l’aurez compris, la servitude en immobilier est donc un droit sur la chose d’autrui. La servitude constitue un droit immobilier accessoire au droit de propriété, elle est rattachée à un bien et non à une personne.

Nous allons étudier ensemble les servitudes les plus courantes.

La servitude de passage ou le droit de passage
Cas le plus courant, la servitude de passage est un droit obligatoire dans le cas où certaines propriétés n’aient pas d’accès à la voie publique. Par exemple, vous êtes l’acquéreur d’un terrain enclavé sur la propriété de votre voisin. Ce dernier doit légalement vous donner un droit de passage afin d’utiliser une partie de sa propriété. La servitude de passage peut concerner les personnes mais aussi les réseaux souterrains et est dans ce cas appelée servitude de tréfonds. (eau, électricité, gaz, téléphone).

Lorsque la servitude de passage est validée par une convention entre les deux propriétaires, notez que l’entretien du passage revient alors à l’usager sauf si vous avez convenu d’un entretien commun.

La servitude de vue
Il existe des distances minimales à respecter pour les ouvertures de bâtiment ou de maison. Ce que l’on appelle la vue est une ouverture vers l’extérieur : fenêtre, porte-fenêtre, balcon ou terrasse. Cette distance permet de conserver l’intimité de chacun. Il est possible d’y déroger seulement en demander le droit de servitude de vue

 

 

 

La servitude naturelle
La servitude naturelle est imposée aux propriétaires et acquéreurs (le fond servant) d’une maison ou d’un immeuble construit sur un terrain, avec une autre propriété en contre-bas (le fond dominant).  Cette propriété en contre-bas subira donc l’écoulement des eaux de pluie. Il revient donc au propriétaire du fond servant de prendre les dispositions qui s’imposent. 

Par ailleurs il est important de noter que l’écoulement des eaux doit se faire sur votre propriété, ni celle du voisin, ni celle de la voie publique. 

La servitude de tour d’échelle
Cette servitude est très occasionnelle mais utile.  Elle consiste à donner l’autorisation à votre voisin par exemple, d’installer une échelle ou un échafaudage sur votre propriété pour réaliser des travaux sur le toit de sa maison ou le ravalement de sa façade.

Souvent, les bonnes relations entre voisin n’exigent pas de servitude de tour d’échelle. Nous conseillons toutefois d’établir un accord écrit.

La servitude du domaine public
Elle concerne les propriétés comprenant un étang public ou située sur le littoral. Le propriétaire doit permettre le passage sur le chemin du littoral. Il doit donc clôturer sa propriété et ne pas entraver l’accès au littoral. Nous le remarquons souvent en Bretagne avec les propriétés situées aux abords des chemins et sentiers côtiers.

Comment établir les servitudes en immobilier ?
En général, les servitudes se règlent par convention amiable entre voisins. Celle-ci peut-être réglementée par un juge en cas de refus.

L’article 701 du code civil stipule que le propriétaire du fond servant doit laisser la servitude s’exercer sans entraves. L’article 702 du code civil stipule quant à lui que le propriétaire du fond bénéficiaire ne doit rien faire qui aggrave la situation du fond

Il en résulte qu’une servitude est en principe perpétuelle, elles se transmettent d’acquéreur en acquéreur, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes servant. temporaires. 

S’il y a eu une convention signée, la servitude doit être impérativement mentionnée dans le titre de propriété. 

Comment mettre fin à la convention de servitude ?
Le fond servant qui donne accès peut demander la suppression de servitude après 30 ans. Une réunion et un accord entre les deux propriétaires peuvent mettre fin à la servitude. Celle-ci se termine lorsque son usage est rendu impossible. 

 

 

Quelque soit la nature de la servitude, il faut savoir qu’elle doit être portée à la connaissance de l’acheteur et mentionnée dans l’acte de vente. Les agences immobilières prêtent attention aux droits de servitudes lors de transaction ou de biens à vendre. Si vous avez des questions sur la vente de votre maison ou de votre terrain, nos experts sont à votre disposition pour vous conseillr.

Lien intéressant à insérer dans l’article:


https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage

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